也谈主题式商业
芙蓉仙子 发表于: 2005-1-27 19:11 来源: 策略中国
概念也好，炒作也罢，主题式商业已经在商业物业中形成一股潮流。
按理说，主题商业已经不是一个新鲜话题。早在前几年，几大装饰市场、电器商场、IT、机电市场等都提出鲜明的主题，不过，今天的主题商业范围更广、涉及面更多，内容也越来越细化。
我们认为，2005年的商业物业保持着良好的增长势头，而专业化、规模化主题商铺商场的出现是房地产开发经营的必然趋势，是商业地产开发水平提高的重要表现。
进入21世纪以来，商业物业呈现全面开花的态势。具有部分休闲功能的百货大楼、商业步行街、大型购物中心、特色超市、社区商业、产权式商铺等各种商业物业形态不断涌现。商业地产市场逐步进入理性的市场细分阶段。
此时，主题商业走向前台。
有人说，商业地产一旦被赋予主题，无异于被赋予了灵魂。商业物业的开发从原始的配套型综合性物业转变为专业化、规模化的主题式商用物业市场形态日益成熟，大受市场追捧。
随着现代商业的不断发展，专业化、规模化的主题式商业项目成为市场主导。在美国、新加坡等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮等于一体的大型购物中心，也有各种主题的专业化商铺商用物业。
市场表明，专业化主题商业地产在目前的商用物业经营中表现出来的活力和发展潜力，预示着目前商业地产市场向专业化、规模化发展的方向。
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复合地产“复合地产”这个词很沉重，毕竟它是一代大师的原创，对房地产业产生过深远影响。但在这里我要提出的是，我们以往所说的复合地产所涉及的其实只限于复合住宅地产。但同理，复合商业地产与它如出一辙，也有如此妙用。“复合”这个词真的是很精妙，也难怪它能有如此影响。复：重复、叠加；合：整合，合而为一。将地产项目所有的资源重复、叠加，并整合成为一体——这就是复合地产的精要。奥园顶目已将住宅地产的复合理念发挥得淋漓尽致。其实深入研究，现在的很多房地产项目都是复合的产物，纯住宅功能楼盘早就被淘汰出局了，相信现在没有谁敢说我光建一栋房子就能卖出去的。复合地产的提出只是将这种开发理念做了一个系统的概述，让人一目了然，有了方向感。商业地产也是同理，一个商业项目如果只能完成纯商品交易的功能，那是原始社会的集市。现在的商业项目其实都是将商业与旅游休闲、餐饮娱乐等紧密的整合起来，并依靠这个复合体营造出自己特殊的商业文化氛围。复合商业地产与复合住宅地产具有相同的理论基础，但是复合商业地产注入了一些新的内容，究其原理，是有异曲同工之妙的。复合住宅地产涉及到主题概念的提出、营造，配套设施的完善，整个楼盘的开发理念要与主题概念统一、结合，营造出具有独特人文内涵的社区，以此来达到促进销售、树立品品牌的目的。复合商业地产也是如此，一个商业项目不但“标准动作”要中规中矩，还要加入“自选动作”，这样才能形成自己独特的商业文化氛围，这样的商业项目才有长久的生命力。现在是以人为本的社会，人文理念的体现是能得大多数人关注的最大前提，这种人文理念的是好表现形式就是文化氛围的营造。麦当劳和肯德基亦是如此，一个店其实就是一个单一的小型的商业项目。他们首先完成了做为一个美式快餐厅的“标准动作”，提供标准的美式快餐，装修、布局上注意与自己美式快餐定位相结合；但是他最重要的是为就餐者营造了一个“轻松、自由、舒适、洁净”的氛围，在每一个细微的环节上体现这种以人为本的精致服务理念，这就是“美式自由文化”的完美体现。甚至很多“白领”将麦当劳与肯德基当成了他们的临时办公室，什么也不吃，就在那里办公，还能得到服务员很好的服务。这在国内的中式餐厅有哪个能做到？不是环境过于严肃就是服务员见你不消费而对你冷眼相对。这一点确实也值得国内餐饮企业和一些大公司的注意，究竟什么样的环境最适合用餐，什么样的办公氛围最适合工作提高工作效率。众所周知，麦当劳与肯德基对儿童促销也很有一套，可以说是深谙“女人和小孩的钱最好赚”的精义，就连小孩子都十分喜欢那种轻松的氛围。实际上，他们就是精心营造了一个轻松自由的环境，加上最好的服务、洁净的卫生，人们自然把这里当做休闲的首选，无形之中在人们心中占据了很重要的地位，这样就形成了其独有的“美式自由”快餐文化。其实说了这么多，麦当劳和肯德基无非就是非常好地掌握了人们的心理，“东西不一定要很好吃，但要特色”；“环境不一定要奢华，但要设计得舒适、轻松，不就餐过来坐坐也是一件很美妙的事情，当然，你进来了还跑得掉吗？”这样将聚集人气做为他们开店的宗旨，只要你肯来，就给你提供最好的服务，当你体会到了他们独有的餐饮文化，深深地被它所感染的时候，想不吃点啥都不行。你还能说他们只是一个纯粹的西式快餐店，仅仅只提供餐饮服务吗？ 复合住宅地产与复合商业地产别人都说住宅地产与商业地产有很大的区别。其实不然，它们的区别并不大，只是在功能发生了一些变化。有人说他们最大的区别在于住宅地产是时间越久越贬值，商业地产是时间越长越升值。此理非常不通，住宅楼盘升值的比比皆是，如广州华南楼盘，早已升值许多；商业项目其商业价值一贬再贬的也不在少数，如济南的泉城路商业街，很大业主的血汗投入已是缩水不少，其价格已是虚高。区别在于住宅地产范围比较广，商业地产范围比较集中，当住宅地产像商业地产般集中时升值是必然的，如广州华南楼盘。还有人说商业项目与住宅项目最大的不同就是商业项目还涉及到销售完后的商业经营问题。这也不尽然，难道住宅楼盘就没有这样的问题吗？经营得好，楼盘升值的空间会大大提高，开发商品牌影响会得到加强，经营得不好，投诉纷至沓来，现在“流行的”楼盘会所和物业公司经营综合症早已是闹得沸沸扬扬。会所和物业在早期售楼期间为了吸引人气，大肆宣传、盲目投入，一旦楼盘售完，会所和物业公司在开发商心中就失去了应有的利用价值，还会舍得投入那巨额资金吗？有人说过，90%以上楼盘的会所都是亏本经营，要靠开发商的巨额补贴。商业项目也是一样，早期在开盘过程中，开发商为了资金回笼会将30-40%的物业出售。而在实际的经营过程中会遇到很多难题，物业已售出，经营权已不在经营管理公司了，这就为经营公司的经营水平提出了更多的要求，很多的商业项目也因此走向了没落。其实在操作思路上，住宅地产与商业地产并没有区别，住宅地产是住宅文化与建筑业相结合；商业地产是商业文化与建筑业相结合。不管是住宅文化还是商业文化，它们都需要一些人文理念的体现，要有内涵，有更多的附加值，这样才会在市场竞争中有竞争优势。项目开发完也都面临着经营的问题，并且经营问题能最终决定这个项目的成败与否。说到区别，恐怕就是商业与住宅的区别了，所谓隔行如隔山，商业与住宅在后期经营的操作细节上还是有很大区别的。住宅物业管理公司是进行住户的经营，但要靠微薄的收入还要创利，这就是“巧妇难为无米之炊”，有钱就好办事。商业的物业经营管理公司是进行商业的经营运作，这是需要有相当经营水准的。一个是资金的缺乏，一个是水平的缺乏。虽所缺不一样，但做为商业地产与住宅地产，它们因地产而彼此相通，将视野提高，站在一个更高的层面看，其实思路并无出入，理论上是一致的。 复合商业地产 商业界流传这样一句话：做商业就是做人气。确实，只要有了人气，做销售还不容易？商业地产项目也是如此，吸引人气同样也是最重要的。在开发操盘之初，即要能吸引客户群，还要能吸引消费群，并且这两者有这样一个特点：客户群肯定会是消费群，而消费群也能成为客户群，你越能吸引消费群，客户群肯定就会增多。因为不仅消费群能变成客户群，客户群一般都是很精明的商家，他们一是看前景，二就是要看人气了，潜在消费群越多，越能吸引他们。而客户群增多，其经营水平就能得到很好的提升，经营水平越高也就越能吸引消费群。在以往的商业项目操盘过程中，往往忽视了对潜在消费人群的宣传和推广。一个商业项目的开发意愿是实现其价值的最大化，说白了就是最大限度地赚钱。商业价值又是体现其价值最直接的方式，但要将商业值最大化又不必不可少地存在配套需完善的问题，单独的商业没有好的载体是不可行的。这就与住宅地产相似，不仅房子造得要好，还要有其它附加值，即配套设施和内涵文化的营造与体现，这样才能满足越来越挑剔的消费者。同理，商业街不仅要将商业配套设施做得漂亮、合理，还要在经营定位、交通、景观、人文色彩的营造上也要体现出优势，形成特有的商业文化，这样才能体现出特色，以差异化取胜，对消费者才有长久的吸引力。现有的成功商业圈无不形成了其独有的商业文化，如果不能做到商业与配套、内涵文化的高度统一和完美结合，就必会在激烈的商业竞争中淘汰。——此便是商业地产的复合理论。“在美国、新加坡等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮等于一体的大型购物中心，也有各种主题的专业化商铺商用物业。”
好，仙子妹妹，我家附近也要建大型购物中心了，咱家的房子是不是又要升值了呀，
[em07]市场细分会越来越细!
在这个商业物业泛滥之际,商地产为何去从????
招商工作如何开展????
QUOTE:
大家都来谈讨一下,我个人而言觉得,商业主题的确定要考虑本城市的商业业态因素,和本项目所处地的周边因素.真正操作起来时，感觉我从下手呀
最近看仙子小姐的文章，真的是收获颇多，因为偶正在运作一个商业项目，中间遇到的问题也很多；比如说在一个新区如何吸引消费者和投资者的问题，就是如何引起客户群的关注；怎么样赋予项目灵魂？怎么样整合所有的商业资源，项目以什么样的主题介入？这些就是仙子小姐所说的两个概念：一、主题式商业；二、复合商业地产；论述的很精辟。
一个项目在开发之初就要界定项目定位，分析区域环境，周边环境，消费人群和消费习惯，决定了本项目以什么样的主题入市；大型超市，百货，购物中心，MALL 甚至是CITY MALL 等等主题性商业，也就是说每一个项目都要有灵魂，那么你一旦界定一个主题的话就像是赋予项目一个灵魂，确实如此，确定主题性商业后，经品牌的带动和影响就会带来相应的商业进驻，整个项目才能火，但在项目的开发操作中必须赋予项目整体的概念和文脉，就是概念，是整合餐饮，娱乐，休闲或是一体，在综合的基础上赋予项目什么样的文化内涵，文化理念，仙子小姐说的很朴实但却是商业项目运作中的规律和内涵。