简易的地价计算方法

简易的地价计算方法
自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？
　　开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。
　　笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础上，总结出一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种方法可以在一分钟内估算出地价。这种方法非常适用于各个房地产开发公司的老总们在作项目预测、地价评估时估算土地价值。下面我将用详细的例子阐述这种方法。
　　
　　一、计算公式：
　　
　　Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/亩
　　
　　Ｖ－每亩土地的价值
　　σ－每平方米建筑面积的土地成本
　　ｒ－容积率
　　Ｖ每亩土地的价值是经营性土地进行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；σ每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板们的心理底价，它的取值是本公式的核心，下面我将举例说明它的取值方法；ｒ容积率可以从土地交易中心的详细地块资料中取得。
　　
　　二、举例说明：
　　２００６年１月１３日，四川省成都市土地交易市场以平均超过起拍价一倍以上的成交价拍出全部四块土地，竟得人分别是成都市最有名的房地产开发企业，成都万科房地产有限公司、四川蓝光和骏实业股份有限公司、成都力迅房地产开发有限公司。因其中宗地编号为３和４的地块在地块位置、用地规划性质、容积率、建筑高度等技术指标上具有相似性和可比性，故我以３、４号地块分别举例来说明上述计算公式及ｖ的取值。两块土地的成交情况是：３号地块起拍价580万元/亩，成交价1230万元/亩,ｒ容积率为７，４号地块起拍价400万元/亩，成交价960万元/亩，ｒ容积率为5.3。（见附表）
　　我们首先以３号地块代入公式计算σ值：
　　３号地块：
　　1230万元/亩=σ×7×666.67平方米/亩
　　σ＝2635元/平方米
　　即：３号地块每平方米建筑面积的土地成本为2635元
　　再将此σ值代入公式计算４号地块的Ｖ值：
　　４号地块：
　　Ｖ＝σ×r×666.67平方米/亩
　　＝2635元/平方米×5.3×666.67平方米/亩
　　＝931万元/亩
　　用计算所得的931万元/亩的地价与４号地块的成交价960万元/亩比较，相差３％，说明该公式基本符合拍卖的实际成交情况。
　　同样，我们将４号地块的成交价代入公式，计算出σ值：
　　960万元/亩＝σ×5.3×666.67平方米/亩
　　σ＝2717元/平方米
　　即：4号地块每平方米建筑面积的土地成本为2717元
　　综上，通过分别对３号地块和４号地块的拍卖成交价计算出σ值分别为2635元/平方米、2717元/平方米,说明位于成都市中心城区的当前的每平方米建筑面积的土地成本在2700元/平方米左右，这基本能够为专业的、具备丰富开发经验的房地产商所接受。这就是我所提出的第一种σ值取值方法，称之为市场取值法。简言之，采用参照的方法根据土地市场成交价确定σ值。值得注意的是在选择参照物时，应该具备可参照性，应该在地块位置、净用地面积、用地规划性质、容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度等技术指标上进行参照分析，不能以中心城区的地块与城郊的地块进行比较，不能以住宅用地与商业用地进行比较，不能以高层建筑与低层建筑进行比较。
　　σ值的第二种取值方法称之为成本利润法，即通过对房产市场的调查，确定房屋的销售平均价，再减去房屋的土建安装成本、营销费用、税收、利润等（此部分各开发公司均有自己详细的数据，笔者不再赘述），得出每平方米建筑面积的土地成本，也就是σ值。同样，我们以３号地块来举例说明。３号地块是二类住宅用地兼容20%的商业，总建筑面积48932平方米，其中住宅39145平方米、营业用房9787平方米。根据周边相邻的房产市场价格，成都市市中区当前住宅清水房均价约为5000元/平方米，营业用房均价约为8000元/平方米，平均价格为5600元/平方米, 土建安装成本、营销费用、税收共计约1900元/平方米，利润一般预留20％，约1100元/平方米（以上为经验数据）：
　　σ＝5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米
　　 ＝2600元/平方米
　　比较：
　　市场取值法得σ＝2635元/平方米（拍卖成交价）
　　成本利润法得σ＝2600元/平方米
　　我们可以理解为什么四川蓝光和骏实业股份有限公司选择以1230万元/亩的价格拍卖取得３号地块。
　　综上所述，读者在分析估算地价的时候，首先采用市场取值法和成本利润法确定σ值，再代入公式Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/亩，求出Ｖ,即每亩土地的地价。笔者的这种简易的地价计算方法，其优点是计算简单、方便适用，特别适用房地产开发公司的老总们在拍卖、谈判等应急情况下对土地进行估算，它的缺点是精确性稍差。每个房地产项目的情况各不相同，读者在应用简易公式进行估算时应区别对待。业内朋友可以试着用它对２００６年１月１３日成都市拍卖成交的１、２号地块进行分析，相信大家会从中发现成都市当前的一些地价特征。
　　欢迎各位朋友批评指正。
　　　　　
　　
　　（成都市拍卖出让国有土地使用权成交结果附表）
　　1 宗地编号 宗地位置 规划设计条件
　　 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 用地使用性质
　　 JN15(252/211):
　　2005-063 金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组 ≥25% ≤5.5
　　其中居住建筑
　　≤3.5 ／ ≤45％
　　其中居住建筑
　　≤28％ 二类住宅兼容商业用地（30%≤兼容商业
　　＜50%），
　　公共绿地
　　 净用地面积 竟买保
　　证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注
　　 28183.18
　　合42.2748亩 1600万元 280
　　万元/亩 472
　　万元/亩 19953.7056万元 成都万科房地产有限公司 ／
　　2 宗地编号 宗地位置 规划设计条件
　　 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 用地使用性质
　　 JN16(252/211):
　　2005-064 金牛区
　　营门口乡
　　化成村一组 ≥25% 兼容商业＜20%时，≤4.2 ／ ≤30% 二类住宅兼容
　　商业用地
　　（兼容商业
　　＜50%＝
　　 20%≤兼容商业＜50%时，≤5.5
　　居住建筑
　　≤3.5 ≤45%
　　居住建筑≤28%
　　 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注
　　 25408.27
　　合38.1124亩 850万元 350
　　万元/亩 750
　　万元/亩 28584.3
　　万元 四川蓝光和骏实业股份有限公司 ／
　　3 宗地编号 宗地位置 规划设计条件
　　 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 用地使用性质
　　 JJ13(252/211):
　　2005-065 上莲池横街以西、锦兴路（原朝阳路）以南14b地块 ≥20% ≤7.0 ≤100米 ≤40% 二类住宅
　　用地
　　兼容商业
　　（兼容商业
　　≤20%）
　　 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注
　　 6990.38
　　合10.4856亩 300万元 580
　　万元/亩 1230
　　万元/亩 12897.288
　　万元 四川蓝光和骏实业股份
　　有限公司 ／
　　4 宗地编号 宗地位置 规划设计条件
　　 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限
　　 QY15(252):
　　2005-066 青羊区陕西街大川会馆以南（现华西证券大厦）、文惠路以西 ≥25% 高层建筑建筑密度≤30%时，
　　容积率为4.2 24米≤H≤100米（含建、构筑物及一切设施高度均不超过海拔高度610米） 高层建筑建筑密度≤30时，
　　容积率为4.2 二类住宅
　　用地
　　 高层建筑建筑密度≤25%时，容积率为5.3 高层建筑建筑密度≤25%时，
　　容积率为5.3
　　 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注
　　 4898.99
　　合7.3485亩 300万元 400
　　万元/亩 960
　　万元/亩 7054.56
　　万元 成都力迅
　　房地产开发
　　有限公司 ／