最新营销方式

2008年，已注定房地产业是较困难的一年。市场是无论是从政策、土地供应以及需求角度，都发生了很大的变化，观望渐浓，售量渐减，开发商如何创造出优秀的业绩，乃至如何保证自己能够在这个市场中生存，就显得尤为重要。
    企业如何营销自己的产品及品牌？如何得到广大消费者的认可？秘笈何在？
    其实，最秘密的也就是最公开的。面对严峻的地产市场，房地产营销的最高秘笈是：大道至简。
    1，大盈若冲——营销，怎一个“降价”了得？
　　面对当前的市场情况，一些开发商采取了变相降价促销的策略。但降价促销并不是一个好办法。降价促销，就会考验开发商如何面对自己前一阶段的客户，如何向前一阶段的客户交待，而直接可能导致的就是牺牲掉一部分潜在客户，与此同时也会牺牲自己的品牌价值。现阶段降价是一些实力较小公司迫不得已的行为，开发商在采取降价措施时应该非常谨慎。
　　从市场需求角度讲，可分为两个部分，一部分是基础量非常大的自住需求，这部分是促使房地产行业发展的根本性因素，在自住需求发展到一定程度的时候，一些投资性需求也就自然而然地产生了。对于自住需求，营销无外乎是一种方式或手段，这些方式和手段不能从根本上改变消费者的观念，只能说在某一定程度上帮助消费者更加理性、更加清晰地认识项目本身的一些价值，不能从根本上提升房地产市场的交易量。最好的营销手段还是强化产品品质，比如通过对产品的打造，获得很高的市场认可度和消费者满意度，即使房子有时候价格比较高，但依然也会得到消费者的青睐。
　　2，大象无形——营销重在潜移默化。
　　营销上升到了一定程度，并不是靠某些手段来实现的，而是一种更为广泛的概念。一个好的项目是要通过高品质的产品来吸引消费者。优秀的企业根本不用什么具体的手段来营销，甚至比通常的营销手段还会弱化，但是它却能让消费者更加认同。
　　房地产市场营销划分为概念时代、产品时代、服务时代以及价值时代四个阶段，而开发商现在正逐步向价值时代迈进。开发商应该将服务、产品品质、综合项目素质以及与之对应的价格形成一种真正符合老百姓消费的价值。从营销角度讲，并没有很多的方式和手法，比如促销、搞活动，这些都是外部手法，开发商所要做的还是要把项目所蕴藏的价值体现出来，打造出项目的产品价值、文化价值以及服务价值。开发商要理智地去思考，做好自己应该做的事情，即真实地、理智地去传播项目的品质，给客户提供有价值的产品。
     现在客户观察开发商的渠道有很多，通过网络、报纸等媒体，客户都能够了解到项目的实际情况，一旦开发商的项目、品牌在客户心中造成了不好的影响，那么意向客户肯定会减少。那些具有很高知名度的房地产品牌企业，其自身的品牌实际上就是一种很好的营销方式。而靠形成一个品牌营销，有一个清晰不清晰的问题，品牌不是一个可以量化的东西，而是一种潜移默化、逐渐渗透的东西，品牌是通过企业所作的每一件事，一点一滴地积累起来的。
    3，大音希声——媒体广告相机而动。
　　如今，开发商在媒体上铺天盖地的广告宣传似乎少了很多。其中，活动和广告的手法是不同阶段采取的不同营销方式。每个项目都有自己不同的情况，项目在初期的时候，要打造它的知名度，采用报广宣传的方式可能会更直接、更有效，到了后期，就可能会根据项目的具体情况来选择宣传的方式。因为此时项目有了一定的“积累”、有了一定的知晓度，这时候就会转向对口碑的传播以及对客户的服务了，然后通过一种潜移默化的方式进行宣传，把整个公司的形象、品牌、文化等东西灌输到客户的心中，让客户对项目有一个更深入细致的了解，也便于它的二次传播。
　　房地产的广告投放量在减少，既不是市场行情减退了，也不是受其他因素影响了，反而是市场发展了。以前，消费者仅仅是通过一些简单的报纸广告或电视广告来认识项目，而现在房地产已经不是一个狭窄的领域，它涉及到了方方面面。首先，我们可选择的媒体多了，其次，消费者对媒体宣传的认识更加理性了。其实，媒体宣传只是项目宣传的一部分，只是这部分在以前所占的比例比较大，现在所占的比例相对减少了。如今，开发商更加重视项目的现场推广以及项目本身的打造，还有一些上升到社会层面，比如举办或参加一些公益活动、社会活动等。
　　4，大巧若拙——后期服务岂是“画蛇添足”？
　　房地产营销更注重的是全程营销。开发房地产产品，要对社会负责、对消费者负责，所以现在很多开发商都在前期规划及后期服务方面下了很大的力度。一些顾问公司也开始成立专门的前期策划公司，为开发商提供前期的包括“拿地”等方面的策划服务。对于一个房地产产品而言，如果在前期能够好好研究、策划，那么，在后期的竞争力就会大大加强，竞争力加强了，安全系数就会更大，从而应对市场变化以及竞争对手变化的能力就会加强了。
　　如今的房地产营销也逐渐开始“后倾”，即向着后期服务方面发展，比如万科的客户会，卓达的卓越会，其目的就是为了经营开发商的品牌，开发商可能会针对不同的人群或不同的阶段来组织一些活动，以达到宣传品牌的目的。
    卓达房地产营销的最大资源就是已经入住社区的已达10万多户业主。对此就要考虑如何挖掘这些业主的价值，其中也包括通过他们进行二次传播的问题，以及他们对开发项目提出的一些改进意见和建议，通过这些意见可以使开发商在后期项目的开发中不断改进。比如，2008年3月份卓达太阳城项目启动了一个名为“太阳城国际俱乐部全方位免费体验活动”的系列活动，一直延续至今。在该活动中，开发商把业主进行分类，不同的客户组织了不同的活动，包括魅力女性时尚之旅”卓达•太阳城妇女节、书画大赛、首届社区趣味健身超级联赛、“三可湖畔渔悦人生”卓达•太阳城生态垂钓月活动、“卓达杯”第四届全国校园才艺选拔活动河北赛区大赛、“奥运杯”羽毛球友谊赛、“走进太阳城，感受未来新生活”体验日、“爱在阳光下”世界名品服装展等等，并采取不同的方式，包括俱乐部的方式、活动进社区的方式、访谈的方式、打造文化的方式等，通过这些方式来打造社区的形象，这种宣传的效果还是比较好的。通过这些方式既可以在社区内营造一个很好的氛围，同时也可以使开发商得到良好的口碑，在潜在客户心目中产生一个良好的
象，从而达到了双赢的效果。
　　为加强房地产营销力度，这季度卓达每周都在太阳城国际俱乐部搞一些小型活动，比如卓达•太阳城“金色童年嘉年华”主题游园活动、“融融端午情”卓达•太阳城业主联谊会、摄影技能的讲座、投资的专业讲座以及CS赛、羽毛球赛等一些小型的社区运动会，其目的不在于给项目带来多少客户，而是为了体现开发商的关怀以及太阳城社区的文化氛围，展现太阳城美好的自然环境和人文环境，可以上升到社区文化以及企业品牌的层面。每个活动投入的费用也不是很大，但是密度
大，非常广泛，为的就是让大家来感受一下大社区的氛围。