宏观投资环境分析专题
投资房地产项目都需要了解不同城市的宏观投资环境， 我们针对客户的需求，选取了一些比较有代表性的城市，通过政府报告和珠江恒昌策划部的一些数据，分别从经济发展规模、固定资产投资、居民消费能力、城市建设和未来规划等方面分析了当地的宏观投资环境，希望这些数据对行家们的工作带来帮助。
上期我们选取了上海、广州和北京这三大主要城市， 在本期我们再选取了成都、西安和青岛这三个具有代表性的城市。成都和西安，不仅是四川和陕西省的省会，更是西北大开发的重点城市，房地产市场增长速度快，是各大房地产发展商都不会忽略的市场；青岛同样是山东省的重镇，地处中国沿海，旅游业比重较大，在当地的经济发展当中占有重要的地位。
成都宏观投资环境分析
成都位于历有“天府”之称的四川，拥有悠远的历史，根据统计局的数据，2001年末，全市户籍人口 1019.9万人，是中国人口最密集的城市之一，从市场学的角度来看，市场规模十分诱人。
经济发展规模
根据2001年的统计数据 ，成都市国民经济保持快增长、低通胀、高效益的良好运行态势，综合实力继续增强。全年实现国内生产总值 1491亿元，比上年增长 13.1 ％。第一、二、三产业比例关系为： 8.9:45.3:45.8。人均国内生产总值达 14665元。电子及通信设备制造业已成为工业经济的第一支柱，2001年实现增加值达 45.6亿元，增长 26.7％，实现利税 16.9亿元，增长 46.1 ％。
固定资产投资
2000年，作为西部大开发的重要战略基地，成都市固定资产投资保持了较快的增长势头，成为拉动成都经济增长的主要动力之一。投资对经济增长的贡献率为43.0%。全社会固定资产投资总额475.9亿元，比上年增长13.6%，投资率为36.3%。在固定资产投资总额中，基本建设投资228.0亿元，增长13.3%，其中基础设施建设投资143.8亿元，占基建投资的63.1%。更新改造投资48.9亿元，增长8.7%，其中制造业完成34.2亿元，占更新改造投资的70.0%。在全市投资总额中，国有经济投资234.8亿元，增长0.3%，市及市以下投资379. 2亿元，增长15.6%。随着投资的持续增加，建筑业生产增长较快。全年建筑施工企业完成施工产值 390.2亿元，竣工产值 272.0亿元。施工面积 4277万平方米，比上年增加 482万平方米；竣工面积 2102万平方米，增加 241万平方米。
随着住房制度的改革，成都的房地产市场活跃。2000年，房地产开发投资129.0亿元，增长29.2%。房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产投资增长的主要因素。其中，住宅投资升幅较大，全年完成89.0亿元，增长60.7%，住宅投资占房地产开发投资比重达69.0%，较上年提升3.2个百分点。商品房销售面积380.4万平方米，增长2.6%；商品房销售额63.5亿元，其中住宅销售额50.8亿元。
2002年，成都市在重大利用外资项目上取得了较大的成效： 2001年共新批准合同外资在500万美元以上的大项目19个，合同外资金额2亿美元，占全市的36%，其中1000万美元以上的项目有9个。成都市实际利用外资4亿美元，同比增长29％，进出口总额20．8亿美元，增长9．6％，在西部省会城市中，成都市利用外资和对外贸易均排名第一。目前已有SM购物广场、成都家乐福超市有限公司等一批重大外资项目批准设立。迄今为止，世界500强企业中已有76家来到成都投资办厂或设立办事机构。
城市建设
重点建设如绕城高速公路、天府大道等已建成通车；“五路一桥”、府南河延伸整治等一批在建工程继续推进；紫坪铺水利枢纽、高新西区基础设施、城市环境综合整治等一批重点项目开工建设；以道路拓宽改造为重点的畅通工程建设全面加强；成温邛高速公路等一批重大项目前期工作步伐加快。
成都高新技术产业开发区、成都经济技术开发区基础设施进一步完善，产业发展呈现良好态势。以高新西区建设为载体，大力推进“一号工程”建设，一批高新技术企业发展势头强劲。四川成都出口加工区已顺利投入运行。信息化规划力度加大，信息基础设施建设步伐加快，覆盖市区的光纤骨干网络已初步形成。 国家级软件产业基地（成都）正式挂牌成立。
全社会完成更新改造投资 64.9亿元，同比增长 32.6％。一批重点技改项目已建成投产。
在城市中心区域及 122条道路全面实施了环境综合整治。对确定的市容形象示范街、重点整治街道、主要出入城道路路段全面实施了城市“光彩工程”。大力开展了城区广场、游园、绿地建设和拆墙透绿工作，城区新增绿地面积 158万平方米，建成区绿化覆盖率达 26.5％。新华公园、百花潭公园、文化公园先后向市民免费开放。
城市扬尘污染防治工作稳步推进，城市空气质量和地表水环境质量达到功能区要求。自然保护区和风景名胜区环境管理加强。城市整体形象得到有效提升，市民工作生活环境进一步改善。城市管理体制改革积极推进。加快实施了市容、环卫、环保、园林、市政的社会化管理。社区建设和小区公建配套建设力度加大，合理划分了社区，建立了新型的社区组织。
居民消费能力
市场物价继续在低位运行。全年城市居民消费价格总指100.8。分项目看，居住上涨 3.6 ％，食品下降 3.7 ％。全口径财政收入 145.3亿元，增长 22.5 ％，其中地方财政收入 77.6亿元，增长 32.1 ％。
城市居民年人均可支配收入 8128元，增长 6.3％；农民年人均可支配收入 3067元，增加 145元。市场物价平稳，居民消费价格指数为 100.8％。卫生事业继续发展，社区卫生服务、预防保健、农村卫生工作得到加强，人民健康水平提高。计划生育和综合服务水平提高，人口自然增长率下降到 1.6‰。城镇登记失业率为 3.4％。
2002年，社会消费品零售总额保持较高增长幅度，实现社会消费品零售总额709．5亿元，与去年同期相比增长13．1％；占到全省社会消费品零售总额的38．8％；在全国15个副省级城市中，成都市的社会消费品零售总额仅次于广州、武汉，名列第三位。
成都市民的消费能力日益提高，吃穿用商品零售全面增长的同时，电脑、移动电话、空调、轿车等高档商品成为新的消费热点。增长幅度最大的商品为家具类，增幅高达73％；其次是办公用品类，增幅高达50％。增幅最大的商品是电脑，较去年同期增长7．8倍。
房地产市场分析
根据成都市统计局公布的2002年前三季度房地产市场相关数据：成都市完成房地产开发投资122．43亿元，同比增长34．6％，增速比1至8月回落4．4个百分点；累计销售商品房371．32万平方米，同比增长10．5％，增速比前8个月放慢10．3个百分点；商品房空置面积179．36万平方米，同比增长38．4％。房地产开发投资增长高位回落，开发投资增幅高于商品房销售增幅，商品房空置面积可观，但与去年商品房竣工816万平方米和销售701万平方米比较，空置量并不算大。此外，1至9月空置商品房虽然同比增长38．4％，，目前空置房总量较去年底减少了8．88万平方米。这是今年前三季度商品房销售面积大于商品房竣工面积的结果。
城市的未来规划发展方向
成都市城市交通建设的成都地铁网规划已经初步形成。
到2010年将力争建成连接南北东西的1、2号干线，2035年将建成以三角形为核心的放射型地铁线网，使各主要对外交通场站至中心区的车程均少于20分钟。此前有消息说，成都地铁试验段工程有望在年内开工，一期工程试验段全长1941双线米，线路始于红花堰站经火车北站、二环路至人民北路，工程将于2003年建成。
2003 年成都市实施向东、向南发展战略，成都市政府南迁；2004 年火车南站将成为成都第二大火车客运站，届时火车北站的1／3客流将分流至此；2005 年成都地铁南站出口建成并投入使用。
会展商务圈要变西部第一
金牛区委、区政府明确提出：力争用 3至 5年时间，把会展商务区建设成为功能齐全、在国际国内都有影响的会展经济品牌。
西安市宏观投资环境分析
西安市地处陕西省关中平原中部，现辖八区五县，总面积达9983平方公里，总人口有688万，市区人口达393万。同时，西安地区也是中华民族的重要发祥地，拥有悠久的文明和历史，是中国十大城市之一，是中国中西部地区最大的交通，通讯，信息和金融中心之一。(接下)
[ 本帖最后由 钉子户 于 2007-7-31 10:57 编辑 ]
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西安是中国内陆对外开发城市，享受沿海开放城市的各项优惠政策。
西安国内生产总值从１９９９年的６１７亿元增加到2001年的７３４亿元，每年增幅均超过１３％；财政收入从４０．９亿元增加到５５．９亿元，年均增幅达１７％；社会商品零售额从２９８亿元增加到３６６亿元，年均增幅达１１％；固定资产投资从１９７亿元增加到２８７．７亿元，年均递增２２．９％，正在成为名副其实的全国投资热点城市。依据西安市“十五”期间的经济发展目标，经济增长速度要继续高于全国和全省水平，年均增长速度保持12.5％，到2005年，GDP将达到1170亿元人民币。
根据西安2000年的统计数据，西安的产业结构比重分别是6.7：47.9：45.4， 第二和第三产业占国内生产总值的93.3％。
2002年1——11月，根据西安政府公布的数字，全市规模以上工业完成工业总产值比上年同期增长18.18%，增速同比提高0.25个百分点，继续保持着快速增长的态势，1—11月实现产品销售收入比上年同期增长15.69%，实现利润总额比上年同期增长68.01%，综合效益指数比上年同期提高11.92个百分点，比上月末提高5.78个百分点。外贸出口快速增长。据海关统计，上半年全市外贸出口5．08亿美元，比去年同期增长18．67％，高于全国14．1％的增长速度。
开发新区带动作用显著增强。全市两个开发区上半年继续保持强劲的增长势头，工业增加值占到全市的35％，实际利用外资7154万美元，占全市的73％，两个开发区占全市经济总量的比重由去年同期的13．8％，提高到19．4％，拉动全市经济增长6个百分点。
固定资产投资
2002上半年全市共完成全社会固定资产投资89．36亿元，比上年同期增长19．18％。房地产和非公有制经济直接拉动了投资需求的快速增长。市场日益繁荣，消费需求快速增长。上半年，全市社会消费品零售总额完成201．67亿元，为全年计划的49．67％，比去年同期增长12．26％，增幅提高1．3个百分点。
2002年旅游收入计划将达到１２４．９亿元，占到全市国内生产总值的１５％以上。
2001年全市共完成投资4．5亿元，建成各类商贸设施29个，竣工面积15．5万平方米，其中建成大中型商贸设施9项，中小型商贸设施工程20项。全年计划合同外资额150万美元，实际进资计划50万美元，截至年底，完成实际合同外资额210万美元，超计划40%，实际进资预计可超额完成；投资需求快速增长，重点项目建设步伐加快。2002年上半年全市共完成全社会固定资产投资89．36亿元，比上年同期增长19．18％。房地产和非公有制经济直接拉动了投资需求的快速增长。
城市建设
西安是中国科学技术研究和开发的重要基地，现有科研机构3000多个，每年都有一大批的重大科研成果问世，达到或接近国际先进水平。近年来，凭借科技优势而建立起立的高新技术产业开发区，更成为科技成果的转化和西安经济的重要发展区域， 是拉动西安经济发展的重点区域之一。
西安的旅游设施和市政基础设施不断得到改善，水资源状况近年得到很大改善，现已形成的供水能力有110万吨，实际供应水约90万吨每日，供水基本充足。
1995年－2000年间，西安市累计投资了150亿元，组织实施了80多项重大基础建设，黑水工程，天然气城市气化工程，西兰高速公路，二环工程机其他城市道路改造工程等，三环路工程、地铁工程等项目的前期工作现正在有条不紊地进行。
居民消费能力
市场日益繁荣，消费需求快速增长。2002上半年，全市社会消费品零售总额完成201．67亿元，为全年计划的49．67％，比去年同期增长12．26％，增幅提高1．3个百分点。
房地产市场分析
近年西安市经济迅猛发展，房地产的投资及商品房的开工面积也逐年上升，２００１年的商品房住宅销售面积比2000年增加了30%以上,销售额增加了近40%,商品房住宅的价格也有上升的趋势, 房地产每年可拉动GDP约3个 百分点,已经成为西安的支柱产业之一.2000年的销售面积有114.8万平方米,销售额是34.64亿元, 但2001年,销售面积已经增长到152万平方米,销售达到了48亿元人民币(数据来源自珠江恒昌策划部),增长势头十分引人。
据不完全统计,西安市目前的人均居住面积仅有11平方米,约有25-30万家庭有规模需求,而且还有部分置业人士有二次或多次置业的需求,反映出西安的商品住宅市场仍然有较大的市场空间.
城市规划及未来发展方向
在去年的重点项目完成96亿元投资的基础上，今年进一步加大投资力度，确定了168个在建项目和80个前期项目。其中在建项目今年投资237亿元，前期项目的数量比去年增长了近两倍。
该市今年确定的168个在建项目，当年投资额占到全社会固定资产投资的59％。据悉，在今年的重点项目中优先安排了城市基础设施建设项目。其中将全市人民普遍关心的城市道路拓宽改造工程、二环路立交桥工程、城市断头路和瓶颈路打通工程等畅通工程放在首位，共安排了17个项目；为加快高新区“二次创业”，特别安排了两个国家级开发区和该市产业园区的基础设施建设项目15个；为配合该市争创国家环保模范城市，安排了城市垃圾、污水处理、排水、集中供热、城市气化等环保项目和城市路灯改造、城市绿化等美化城市项目12个。为全面启动《西安工业振兴计划》，并配合省上“一线两带”建设，该市共安排工业及高技术产业化项目33项，其中15个项目计划年内竣工，可实现年利税7亿元。该市还在农业、林业、水利等方面，共列入了平原绿化、拦水造湖等生态环境综合治理和排洪、灌溉等8个项目。
青岛市宏观投资环境分析
青岛市位于山东半岛南部，全市总面积大10655平方公里，其中市区面积达1102平方公里， 城市总体布局以胶洲湾东岸为主轴， 现辖六区和五市。现有人口710万人，市区人口有238万，据有关部门预测，到2010年青岛市区的人口将达250万，人口总量达750万，增幅较少。
经济发展规模
综合经济实力增强，总体运行质量提高。初步统计，2002年全市实现国内生产总值1518.2亿元，增长14.6%，超额完成了年初确定的经济增长12%的目标。综合经济实力在全国城市中居第11位。在15 个副省级城市中居第5位，较上年前移1位。 2002年全市实现地方财政一般预算收入100.66亿元，增长20.5%；全年国税系统组织税收收入195.64亿元,增长9.5%;地税税收收入72.02亿元,增长11.5%。
三次产业结构的比例关系由上年的10.9:49.3:39.8调整为9.6：50.4：40.0。多种所有制经济共同发展,在规模以上工业总产值中，国有经济、集体经济、股份制及三资企业等其他经济类型分别占到32.7%、26.0%和41.3%；在社会消费品零售额中，国有及国有控股经济、个体和私营经济、外商及港澳台投资经济、其它经济所占比重分别为 17.6%、53.0 %、5.0%和24.4 %。
旅游业全年实现总收入150.5亿元，增长27.6%。高新技术产业加速成长，在规模以上工业中，高新技术产品产值达738.3 亿元，增长26.5 %，比重达35.8%。2002年，全市经济的出口依存度达到57.6%(含省、中央公司)。
建筑业稳步发展。全年完成建筑业增加值84.0亿元，增长16.5%。实现利税总额9.5亿元，增长24.5%，全员劳动生产率68201元/人，增长14.2%。
2002年1－11月成都、青岛和西安各类指标比较
固定资产投资
2002年，市委、市政府改善了投资的软、硬件环境，加强政府财政投入，积极引进内资、外资，启动和激活民间投资，全市固定资产投资实现快速增长。全年全社会完成固定资产投资 478.3亿元，增长24.4%。城镇以上单位共完成投资368.4亿元，增长25.5%,其中，基本建设投资118.1亿元，增长16.5%，更新改造投资70.6亿元，增长6.6%，房地产开发投资103.7亿元，增长12.0%。县域投资增长加快，全年五市一区（城阳区）完成城镇以上投资达170.4亿元，增长53.0%，较全市平均水平高出27.5个百分点；民间投资力度加大，全年民间投资完成156.5亿元，增长56.8%，占城镇以上单位投资的42.5%。
全年固定资产投资新开工项目1165个，增加303个，施工项目1490个，竣工项目430个；在建项目总投资规模870.8亿元，增长28.7%。全年项目建成投产率28.9%，新增固定资产143.0亿元，固定资产交付使用率38.8%。
城市建设
城市建设与环境保护成绩显著。加大了城市基础设施投资力度，东西快速路一期、南京路与鞍山路改造、滨海步行道一期等相继竣工，流亭机场扩建、同三线青岛段等重点工程建设进展顺利。2002年，珠海市加大了城市基础设施建设项目的市场化运作步伐，城市供水、供气、供电、供热、公交等能力继续增强，城市功能日臻完善。建设完成了一批道路环境综合整治、垃圾处理、海堤保护、河道环境整治及生态保护项目，生产生活环境进一步改善。
港口、铁路、公路基础设施不断改善，综合运输能力得到进一步加强。港口生产取得突破性进展。港口西移的成功，使前湾新港区拥有两个全国最大的集装箱泊位、国际一流纵深1.5公里的广阔堆场和先进设施，一举跻身国际集装箱大港的行列。全年的港口吞吐量达到12251.6万吨，增长17.5%，其中,外贸吞吐量达到8236万吨,为我国沿海第二大外贸口岸;集装箱吞吐量达到341万标准箱,为沿海港口第三位,跨入世界集装箱大港15强。
居民消费能力
城乡消费品市场进一步活跃。全年实现社会消费品零售总额400.5亿元，增长13.5%。按城乡分，城市市场消费品零售额310.7亿元，增长14.1%；农村市场消费品零售额89.8亿元，增长11.4%。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额299.1亿元，增长16.9%；餐饮业实现零售额45.9亿元，增长25.9%；其它行业实现零售额55.6亿元，减少8.3%。
房地产市场分析
经过1999年的调整,青岛房地产在低谷中稳步回升,开放与销售均保持适量的增长.整个房地产业运行质量有很大的提高,房地产开放步入一个新的发展阶段.
市民的购房观念发生变化,特别是取消了福利分房制度之后,房地产投资渠道,房型的设计,房屋的质量都发生了相应的变化, 在房地产开发中注重总体品质的提高已经成为青岛房地产界的一个目标.另外青岛房地产的热点有一个向外发展的趋势,尤其是崂山区,该区所占的比例从1992年的2%迅速上升至2001年的113%,增长速度讯猛.从销售面积上来看,200年商品住宅的销售面积是240.7万平方米,而到了2001年,商品住宅的销售面积就有352.7万平方米, 增幅接近50%, 实际销售额方面,200年是41亿元人民币,而在2001年则超过64亿,增长势头喜人.
整体来看,青岛的住宅市场呈现供求两旺的局面,同时空置面积也保持一定的水平,买方市场已经形成.
2002年新建成住宅383.96万平方米。年末城区人均住宅建筑面积25.05平方米，比上年增加1.25平方米。农民人均住房使用面积27平方米，比上年增加0.41平方米。
2002年，商品房销售面积429.1万平方米,增长5.6%,商品房销售额92.0亿元,增长14.7%。
城市的未来规划发展方向
青岛是中国2008年奥运的唯一伙伴城市，将承办奥运的水上运动项目，也是青岛的一次进行有效宣传和推广的机会，为了支持奥运会的申办，青岛将会计划用750亿打造城市形象，资金主要集中在三大类项目上，其中包括海湾大桥，机场创建，奥运村，电信工程，污水处理，地铁和码头。到2008年，青岛的立体交通将四通八达，除了目前已经启动的火车站到福州路东、西快速路工程，2008年前将打通市区内的八座山，建设小鱼山隧道，太平山隧道和浮山隧道。同时对各种城市空间进行最大可能的绿化，营造“城市森林和城市公园。
按照青岛的总体规划，青岛CBD区的范围是：沿山东路，湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公，商务商贸为主的中心商务区，而且将浮山2湾建成亚洲一流的综合性海上运动中心。