如何做一个商业地产策划高手？商业地产 细节决定成败

如何做一个商业地产策划高手？商业地产 细节决定成败

来自：http://www.sydcch.com/       作者：何其琛 中国商业地产策划网总经理

　　4月5月，本是商业淡季，安徽商业地产却是热火朝天。

　　先是来自上海的安徽七浦服装批发市场小体量占位，接着来自北京的中绿广场及本地的安徽白马服装城均以10万平方米左右的体量出位。“五一”春季房展会刚过，一家大市场便启动Shopping Mall改选计划；5月中旬，持续选势好几个月的安徽元一时代广场，隆重推出铂金创富投资计划；下旬，挟外资零售店家乐福入驻优势的安徽国际购物广场公开发售。

　　尽管这些商业地产项目推出后，煤体热登商铺抢购场面，但业内人士还是对此颇有微词：上月三市场下月三Mall，商业地产真有这么火？

　　4月中旬，国务院流向经济研究所住兴州副所长在参加安徽省零售业高级职业经理人培训班讲课时，临场换话题，紧急呼吁：尽管中国商业地产开发已进入了新的历史时期，商业地产的快速升温将会导致商业地产综合症的形成。
无独有偶，4月下旬，在南京召开的“CCE2004首届城市商业地产论坛”上，中国土木工程协会长潭庆链、中国房协顾云昌秘书长及来自上海、南京、杭州、合肥的建筑专家、商业专家和房地产企业家也达成共识：中国商业地产对城市建设及整体经济增长起到了举足轻重的作用，但商业地产迅速升温、粗放开发的同时也存在巨大的隐患，商业地产的盲目开发重复建设，商业地产规划布马混乱，注重招商忽视后续经营等，正在造就城市商业资源及社会资源的巨大浪费。
来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。

　　细致规划

　　从现有商业地产项目规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体谅的Shopping Mall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万。更令人无法容忍的是，商业地产开发商在做项目规划时，也不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构，而且相互攀比着，你搞8万，我搞10万，他搞12万，她再搞20几万，一路下来，个别城市出现超过百万平方米的特大型商业地产项目也就不足为奇了。

　　记者就此问题，采访安徽商业联合会有关人士，得到的答案是‘这里面有三个问题，城市人口不足150万，在全国城市竞争力报告中，位列40个鼓励投资城市的第32位，这样一个中等偏小的城市，可以容纳体量近10万的Shopping Mall几个？

　　第二，合肥商业繁荣程度较高，传统业态百货店和新型业态超市构成的商业结构相对比较合理，年是商业地产项目大都盯住Shopping Mall，打破了原有商业结构的平衡，在新的商业生态平衡未相成之前，Shopping Mall有一定“新鲜度“，但Shopping Mall数量增多和质量的不确定性又会直接影响其市场”保鲜’能力。

　　第三，大型商业地产项目的规划中，交通是首要考虑的问题。现在全国已有一部分城市对大型商业地产项目规划听证时实施交通一票否决别。再看看安徽的一些商业地产项目，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不管自己是否处在当地城市规划的商业中心或商业次中心，一味宣称打造城市“新商圈”、“新地标”、“第几商圈”，又不去测算如此体量的Shopping Mall需要多少人流，凝聚多少人气，方便多少人居留，更谈不上对Shopping Mall这种新型业态人性服务更多追求的核心。

　　一位不愿透露姓名的业内人士指出，一家炒作得很厉害的所谓Shopping Mall，住宅与商铺联体，说白了就是开发商为追求项目利润最大化，把底层商铺做了“包装”。这种商铺在北京就叫底商。无论从招商层面，还是从经营层面、管理层面或者服务层面上看，底商均与商品位的Shopping Mall经营管理有一定差距，要缩小这个差距，真正从业态规划上体现Shopping Mall的现代服务理念，其难度可想而知。

　　另一个值得关注的问题是，面对大体量商业地产项目开发的迅速升温，开发商只知道单纯从面积上对Shopping Mall作简单类比。记者从商业专家了解到：Mall作为新型业态，也有市场细节，象前不久上海推出的 Outlet Mall，就是一家专营品牌服装折扣店的Mall。

　　细心定位

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