楼盘“成本清单”背后的玄机

 

福州＊＊花园（2004年8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右）

 

    １、地价：683元／平方米。

    2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7% ，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。

 

    ２、土建和安装成本：875元／平方米。

    这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

 

    ３、配套建设费用：486元／平方米。

    这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

 

    ４、开发商的运营成本：390元／平方米左右。

    这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的１０％）。

 

    综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390 = 2434元。开发商利润约为：销售均价3900元－总成本2434元＝1466元。

 

    开发商的利润率为６０％左右。

 

   一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达９０％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。

 

    二是表面上看６０％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套１００平方米的房子，总价是３９万元，按其６０％的利润率，意味着开发商每平方米赚１４６６元，一套房子就赚１４．６６万元。照此推算，这一建筑面积达４８万多平方米的楼盘，可获利７亿多元。

 

    三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为１７．５％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的２０％左右。

 

    那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米５９００元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约６０．２％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。

 

    一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达９０％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。

 

    二是表面上看６０％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套１００平方米的房子，总价是３９万元，按其６０％的利润率，意味着开发商每平方米赚１４６６元，一套房子就赚１４．６６万元。照此推算，这一建筑面积达４８万多平方米的楼盘，可获利７亿多元。

 

    三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为１７．５％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的２０％左右。

 

    那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米５９００元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

 

2007年度网络最新警句(搞笑)
1、按猪的审美观，我基本算得上是个帅哥。
2、不在课堂上沉睡，就在酒桌上埋醉。
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12、08年8月8号结婚是个不错的主意。
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19、我喝水只喝纯净水，牛奶只喝纯牛奶，所以我很单纯……
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21、没有钱，没有权，再不对你好点，你能跟我？
22、买了电脑不上宽带，就好比酒肉都准备好了却在吃饭前当了和尚。
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37、儿子不听话可以适当的打打，要不就显不出老子的威严，台湾问题就是如此。
38、我妈过生日，送脑白金还不如送两块大梁骨煮煮吃，至少还能当下酒菜。
39、我才不去见网友，除非国家修改一夫一妻制。
40、下辈子我还找你，因为除了我，你是最傻的。
41、长个包子样就别怨狗跟着！
42、偶尔幽生活一默你会觉得很爽，但生活幽你一默就惨了……
43、争吵的时候，男人和女人的区别像是步枪和机关枪的区别。
44、男人们幻想着我，我幻想着天堂。
45、当头晕的时候我终于明白了什么叫爱情。
46、爷爷都是从孙子走过来的……
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48、老天，你让夏天和冬天同房了吧？生出这鬼天气！
49、漏洞与补丁齐飞，蓝屏共死机一色！
50、早餐里吃到刷锅的金属丝很正常，这正说明我们后勤是严格按照先刷锅后做饭的顺序操作的……
51、女人拥有无数个QQ号只为了调戏一个男人，男人常用一个QQ号上面加满各种各样的女人……--你有几个号？
52、不要在一棵树上吊死，在几棵树上多试试死几次……--死就死得彻底！
53、一时的冲动，子孙的危机!
54、早起的鸟儿有虫吃，早起的虫儿被鸟吃！
55、和一MM争论鲸鱼是不是鱼，最后我说“日本人也带个人字”，她这才同意鲸鱼不是鱼。
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57、如果回帖是一种美德，那我早就成为圣人了。
58、人生不能像做菜、把所有的料都准备好才下锅。
59、听说女人如衣服，兄弟如手足。回想起来，我竟然七手八脚的裸奔了20年！
60、穿别人的鞋，走自己的路，让他们打的找去吧。
61、有一个很古老的传说，说是在北邮校园内能看到美女的人会长生不老……
62、难道全世界的鸡蛋联合起来就能打破石头吗？！所以做人还是要现实些……
63、不怕虎一样的敌人，就怕猪一样的队友！
64、夏天就是不好，穷的时候我连西北风都没得喝……
65、我也曾有过一双翅膀，不过我没用它在天上翱翔，而是放在锅里炖汤……
66、多多关注三峡在线，便可分享更多经典盘点。
67、我不是随便的人，我随便起来不是人。
68、睡眠是一门艺术——谁也无法阻挡我追求艺术的脚步！
69、生，容易。活，容易。生活，不容易。
70、看尽天下A片，心中自然无码。
71、银行收费时说：“这符合国际惯例！”服务时却说：“要考虑中国国情！”
72、骑白马的不一定是王子，他可能是唐僧；带翅膀的也不一定是天使，他可能是鸟人。
73、怀才就像怀孕，时间久了才能让人看出来。
74、站的更高，尿的更远。
75、生活有时就像被太监强 J一样——反抗是痛苦，不反抗还是痛苦！
76、我朋友在他女友手机里的名字是“他”，后来他们分手了，就变成了“它”……
77、没什么事不要找我，有事更不用找我！
78、你以为我会眼睁睁地看着你去送死吗？我会闭上眼睛的！
79、将每个女生后面的男生数减少到6名！
80、我拿什么整死你的爱人……
81、锻炼肌肉，防止挨揍！
82、天使之所以会飞，是因为她们把自己看得很轻……
83、我想早恋，但是已经晚了……
84、东边日出西边雨，导师无情我有情。
85、我爱你！关你什么事？
87、在床上，实践是检验功夫的唯一的标准。
88、拥抱真是个奇怪的东西，明明靠的那么近，却看不见彼此的脸。
89、这个世界上我只相信两个人，一个是我，另一个不是你。
90、我床上的不知道是谁媳妇，我媳妇不知道在谁的床上！
91、我真想亲口管你爷爷叫声：爹！
92、北科大骗了我大学四年，所以我打算用北科大教我的知识骗社会一辈子！
93、我身边的朋友们啊，你们快点出名吧，这样我的回忆录就可以畅销了……
94、当你穿上了爱情的婚纱，我也披上了和尚的袈裟……
95、没见过这么恶心的学校——把期中考试订在5月8号！这个有些隐讳，三峡在线注。
96、房价越来越高，所以，好男人越来越少……
97、如果我做了皇帝，就封你当太子！
98、妈的，我被人投诉了！客户说我给他的mp3文件没有图像！
99、始终没有沦为一名优秀的大学生，靠的就是坚强品质！
100、其实我是一个天才，只可惜天妒英才！

学学诸葛亮是如何抄底的

 

股市上，谁能抄到底，在最低价位买进，那是最得意的事情，就好比抱了一个金娃娃，赚定了。所以，寻底，是股评家和炒手们苦苦追求的事情。可事实上，能抄上底的，每次都只能是极少数人。众多中小散户几乎与“底”无缘。因为，真正见底时，正是交易所门可罗雀的时候，绝大多数人悲观到极点，无什么人去买股票，套牢的人连割肉的力气都没有了。所以，抄底只能是极少数人的幸运。然而，诸葛亮却是“抄底”大师。赤壁大战，孙、刘两家联合与曹操决战，而实际上倾全力与曹操拼命的是江东孙吴一家，刘备只出了一个孔明先生过江帮助出谋划策，却把主力部队撤到远远的地方。主意是诸葛先生出的。这不能说诸葛亮狡猾，不够朋友，因为他们那点兵马，总共才一二万人，比起号称百万的曹操和实力雄厚的孙权，只能算“小户”，如果投入决战，不是被曹操吃掉就是被周郎给“顺手牵羊了。所以，上策只有远离主战场去“抄底”，去等着截杀曹操的残兵败将。诸葛亮将兵分三支，在三道关口埋伏，层层截杀。先派赵云领3000人马去乌林小道埋伏，当然不指望他把曹操一网打尽。第二梯队是张飞，也是3000兵，去葫芦口埋伏。最后一关是关云长去华容道把守。为什么诸葛亮不将关、张、赵合兵一处在乌林小道截杀呢?因为曹操虽然兵败，仍然将众兵多，有实力突围出去，不能获得全胜。那为什么不都去华容道埋伏？道理也简单，不经过乌林、葫芦口的打击，曹操未必会走华容，弄不好就会扑空，股市上叫“踏空”。由于诸葛亮“抄底”成功，在赤壁大战中是最大的赢家，不费吹灰之力得了荆襄九郡，赚了个大满贯，曹操输得最惨，孙权打了个平手。对于股市上的中小散户来说，就得学诸葛亮的抄底之法，用最小的代价获取最大的利润。

    首先，当多空双方投入上百亿的资金在高位决战的时候，小户最好的办法就是躲避风险，获利出局，然后坐山观虎斗，等待“曹操”败北。
    如果自不量力，在高位上与机构大户共舞，杀进杀出，很容易被大户吃掉，高位套牢。这几年，那些在沪市高位上被套住的小户就是这样吃的亏。小户资金少，运作快，在高位上是比较容易撤出来的，只要不贪、不恋战。其次，当多方的“曹操”刚刚败北时，不宜马上出击．
    因为，“曹操”虽败，实力尚存，还有吃掉小户的能力。当股指刚下跌时，许多中小散户就急于去抄底，抢反弹，拣便宜货，结果被套住，道理就在这里。这就是说，抄底时机选择很重要。早了要吃亏，晚了会踏空。诸葛亮告诉赵子龙：“等他军马过，就半中间放起火来。虽不杀他尽绝，也杀一半。”半中间放火，就是时机。在股市上，升幅跌去一半，就有可能是阶段底部，是出击的机会，也就是赵云埋伏的地方。抄底的时机重要，兵力的梯形配置也很要紧。这就是说，不要把全部力量放在一点上，要分成一、二、三个梯队，纵深配置，层层拦截，股市上叫做“分批建仓”。道理就在于，“曹操”闯过了赵子龙这一关，还有张飞在后头；过了张飞，还有关云长。股市的大底，谁也难以判断为了不吃套，也不踏空，最稳妥的办法就是分批建仓，如同诸葛亮的“三分法”。真正的底部，空方已经弹尽粮绝，枪声稀落，交易所门可罗雀。有一小户，只有三五万元的资金，可在沪指300多点的时候，他进场吃货，竟然把一个股票打上去二三毛钱，这在平时，是拥有上亿资金的大户才能做得到的，把他高兴坏了，觉得自己也过了一回大户瘾。拥有百万大军的曹操，把刘备追得屁滚尿流，吓得孙权坐卧不安，可到了华容道，关云长只有500兵丁，只把刀一横，曹军就亡魂丧胆；“云长大喝一声，众军皆下马，哭拜于地”。
    要捉拿曹操和他的残兵败将，关云长真是如探囊取物耳，而且可立盖世之功。所以，判断底部的一个标志，就是小户能吆五喝六，“五百校刀手”就能掀大浪。令人遗憾的是，本来可以立下大功的关云长，却经不住曹操的一番诱说，把到手的这条大鱼给放了，两手空空而回。
    股市上，许多人在底部“割肉”出局，放了曹操，比如在沪市同1994年的300多点，1995、1996年的500多点出货的股友，等到指数反转向900、1000点进军时，只有捶胸顿足、悔断肝肠的份了。原因就在于他们经不住“曹操”的诱说，即空方言论，看空后市，把手里的金娃娃给扔了。因此，在底部，不可沽名学云长。机会，是成功的要素。
    但是，机会重要，把握机会更重要。因为机会总是有的，谁都有机会，但却不是人人都能把握它。只有那些作好充分准备的人，才是机会的主人。

 

周星星的经典名言

早上起来照镜子喊："猪啊！"

 

看到一条小狗要叫它"旺财"

 

见到蟑螂或碗里的苍蝇要大喊："小强！

 

听见别人对你说话要说："收到！"

 

问人名字："你妈贵姓？"

 

当同寝室的人看上一个女孩时说："帮主，品位太差了吧？"

 

向一个人表现倾慕之情时说："那我们大家立刻开始这段感情吧！"同时还要说："小姐,不可否认我长得很丑，可是我很温柔，而且永远不会说谎。"

 

有认威胁你时说："饶命啊英雄！"

 

看到别人打架，劝架时说："喂喂喂！大家不要生气，生气会犯了嗔戒的！

 

"天热睡不着觉时说："长夜漫漫，无心睡眠。"

 

当别人管你借东西时说："你想要啊？你要是想要的话你就说话嘛，你不说我怎么知道你想要呢，虽然你很有诚意地看着我，可是你还是要跟我说你想要的。你真的想要吗？那你就拿去吧！你不是真的想要吧？难道你真的想要吗？……

 

跟别人夸自己学校时说："这里虽说不上山明水秀，可是也别有一番风味。"

 

当佩服别人时说："我kao！i服了you！"

 

但在路上听见有人打招呼时说："跟我说话吗？不是跟我说的吧？认错人啦！"

 

给别人看一件东西时说："你不信？look！"

当听不懂别人说的是什么时说："我明白了，你神经病！"

 

当考试不如别人时说："论智慧跟武功呢，我一直比他高一点点，就是因为多了个累赘他才会高我一点点！"

女朋友问你为什么喜欢她时说："爱一个人需要理吗？"

 

当被抛弃时对别人说："感情破裂了。"

对人谈失恋的感觉说："可惜快乐永远是短暂的，换来的只是无穷无尽的痛苦跟长叹！"

看到同寝室的人乱倒垃圾时说："你也真调皮呀！我叫你不要乱扔东西，乱扔东西是不对的！"喝多了的时候说："哎哎，你给我点时间，我吐啊吐啊就习惯了！"

考试不及格时说："我猜中了前头，可是我猜不着这结局……"看到别人考试也没及格要说："师弟，你也中招啦！""怎么？难道你跟他有一腿？！！（注意，腿这个字必须用一种特殊的声音读出）

天气转阴："打雷啦，下雨，收衣服啦！"或者"好大的棉花糖！！别人请你帮他带东西："你要让我拿点信物给他看，你有什么项链啊，首饰啊，金银珠宝啊，月光宝盒啊什么的……"

别人批评你：谁说的？我只是把视力集中在一点，以改变我以往对事物的看法！！

跟人打架：我是女人哎，跟我玩真的？

吃透三句话人人都能成为富翁

据了解，国内一般的中产白领们，目前普遍缺乏的是几个重要的理财概念，这些概念会影响他们以后的行为，假如他们能老老实实执行这些理财上的概念，并坚持10年以上，那么，每一个人都能成为百万富翁。

　　第一个理财概念：区分“投资”与“消费”

　　一般人消费前，没有这种概念，学经济学的人消费前会考虑，这个消费是属于“投资”行为或是“消费”行为。

　　先请看一个明显的例子：

　　10年前甲和乙是本科的同学，在社会工作5年后，不约而同积蓄了30万元人民币。5年前，他们都花掉了这30万元。

　　甲去通州购买了一套房。乙去买了一辆“奥迪”。5年后的今天：甲的房子，市值60万元。乙的二手车，市值只有5万元。

　　两人目前的资产，明显有了很大差异，但他们的收入都一样，而且同样学历、基本具备同样的社会经验，为何大家财富不一样？

　　甲花钱买房是“投资”行为———钱其实没有花出去，只是转移在了房子里，以后还是都归自己。

　　乙花钱买车是“消费”行为———钱是花出去的，给了别人，二手车用过10年后，几乎一分不值。车跟房子不一样，房子10年后，说不定已翻了好几番。

　　第二个理财概念：“哈佛”教条

　　在著名的美国第一学府哈佛大学，第一堂经济学课只教两个概念。

　　第一个概念：花钱要区分“投资”行为或“消费”行为。

　　第二个概念：每月先储蓄30％的工资，剩下来的进行消费。

　　哈佛教导出来的人，以后都很富有，并非主要因为他们是名校出身、收入丰厚，而是他们每月的行为，跟一般的普通老百姓只有一点不一样：

　　哈佛教条：储蓄30的工资是硬指标，剩下才消费。每月储蓄的钱是每月最重要的目标，只会超额完成，剩下的钱就越来越多。

　　一般人：先花钱，能剩多少便储蓄多少，储蓄剩下的钱并不多。

　　第三个理财概念：“理财三句话”

　　（1）每月储蓄30％工资，先储蓄，后消费（2）投资年回报10％以上（3）年年坚持，坚持10年以上

　　理财走不出这三句话，每句话你都要吃透，完全执行，不能马马虎虎，打工一族才可以变为富有。

　　巴菲特在他的书本里说他6岁开始储蓄，每月30块。到13岁时，当他有了3千块，他买了一只股票。年年坚持储蓄，年年坚持投资，十年如一日，他坚持了80年。现在85岁，是美国首富，比“微软”主席比尔·盖茨还有钱。

 

 

中国房价深度绝密

 

目前，中国许多城市房价飙升，网上许多人对近期中央调控房地产的政策十分不满，认为：“最近一段时间，对抑制中心城市的房价，中央政府已经出台了多项政策，主要集中在紧缩资金、土地供给，增加交易环节中的税费。这些政策是非常不成功的，可以说思路是完全错误的。只要是试图以经济手段解决问题，必然要影响供给、增加成本，实际上是对房价推波助澜。” “新政成了住房价格上升的助推器”。因此，这些人提出：控制房价虚高，“目前抑制房价最直接、最有效的办法，就是三条：拿人！限价！惩罚！”说白了，就是土地这个与粮食同一属性的“生活必需的稀缺资源”优化配置不能依靠市场，控制房价要依靠“铁碗”的行政手段。

　　为了证明他们的观点正确，他们还提出了如下证据：

　　一、土地稀缺资源的属性是房价炒作和恶性投机根本原因：“为什么汽车、家用电器没有官商勾结的恶意炒作？没有灰色资金的恶性投机？因为这些东西供给充足；相比之下，有官煤勾结，就是因为我国资源矿产逐步出现短缺。土地，尤其是中心城市的居住用地，从目前看就是稀缺资源，而且只要不出现城市人口的负增长，那么稀缺程度就会不断加重。

　　二、行政“铁碗”有效：“北京近期采取了收回闲置土地、增税等做法，房价不降反升；上海拿下了陈良宇，房价开始走低。两厢对照很说明问题。

　　一定程度上，偶也不认同近期中央调控房地产的政策，但偶认为，提出所谓“控制房价要依靠‘铁碗’的行政手段”的人，出发点是好的，但相关知识太少，考虑问题未免简单。理由如下：

　　一、我国中心城市的居住用地并非是什么稀缺资源。
　　目前，我国的城市化率为39%，预计在2030年达到70%的顶峰，这意味着将有6亿的中国农民进入城市居住。按照中国大城市的人均居住用地面积的一般水平20平方米计，共需要新增居住用地面积12000平方公里。假设6亿的农民全部进入中国35个重点中心城市(包括直辖市,省会和计划单列市)，平均每个中心城市需要新增加的居住用地为342平方公里。北京市总面积16808平方公里，342平方公里仅占其总面积的2%。就算进入北京的人数提高十倍, 3420平方公里也仅占其总面积的五分之一。即使6亿的农民全部进入北京，北京现有的土地面积也够他们居住用。

　　更重要的是，目前农民在农村的人均居住用地为５０平方米以上，如果6亿的中国农民进入城市居住，将农民在农村的居住用地改造为农田，扣除城市新增居住用地，中国的城市化还将为中国新增出18000平方公里的农用土地。也就是说，中国越多的人进入城市，中国的土地资源配置就越合理，出现土地稀缺的状况就越能避免。

　　显然，我国中心城市的居住用地并非是什么了不得的稀缺资源。

　　二、控制房价，行政“铁碗”并不一定有效。众所周知，陈良宇出事前，上海房价在２００５年中就不断走低，反而是陈良宇出事后，上海市中心的房价又“悄然”回到了２００５年开始下跌时的水平。

　　有人问：控制房价，什么才是真正有效的办法呢？　　
　　很简单，就是政府在短期内向市场推出大量的廉租房和经济适用房。如果北京在２００７年就建设一百万套经济适用房，北京的房价能不下跌吗？北京无房的年青人能不欢呼雀跃吗？偶甚至认为，只要今天北京市政府宣告在２００７年建设一百万套经济适用房，按成本价卖出，明天北京的房价就立马下跌，根本就不需要等到２００７年。

　　请大家注意，连香港这个号称自由经济天堂的地方，５０％的城市居民都是住在政府提供的廉租房和经济适用房里的哦。

浪琴表副总裁独家传授——职场晋升也能“抄近路”

 

岁末，身处职场的你是安然于目前的工作状态，还是来一场彻底的“革命”？你也许正在思考。个人的职业发展，已经成为职场中人分外看重的东西。年终，都市快报记者独家采访了浪琴表中国区副总裁麦姬丽，这位职场上的传奇女性，只用了十年时间就从秘书变为国际品牌的副总裁，她在职场上的成功“三级跳”可谓是职场人的成功典范。

年末高级人才招聘会“扎堆”

到了年末，企业似乎更青睐“挖角”优秀的中高级人才。就在12月底有两场大型的中高级人才招聘会频频“亮相”，浙江省人才市场和杭州市人才开发中心相继举办招聘会。无独有偶，两场招聘会都把招聘的目标锁定“中高级”人才。作为年底的两场压轴戏，中高级人才有望觅到不错的工作机会。

今天有场招聘会年薪3万起步

今天，一场高年薪中高级人才招聘会在浙江省人才市场举办，想找工作的中高级人才可以去看看。该招聘会由浙江省人才市场、浙江省企业经营管理者人才市场联合举办。浙江国都房产、绍兴越秀外国语职业学院、西子集团等省内外40余家单位参加本次招聘大会，提供各类中高级岗位700多个，涉及工业制造、电子、医药、IT、房地产、教育等20多个专业领域。

本次中高级人才招聘会，参加单位所推出的都是年薪在3万元以上、主管以上职位的中层及以上的岗位，进场人员须是主管以上经营管理人才；初级职称以上专业技术人才；中高级技工类人才；有特殊专长的其他各类人才等。在招聘程序上，主办方将在二楼会场入口处设置大会验证处，应聘人员须进行资格验证后才可以入场洽谈。

后天中高级人才还有“末班车”

12月26日，杭州市人才开发中心也将在杭州市人才市场举办第12届“英才天地”中高级人才招聘会。将有40余家知名企业参会设台。本次招聘会将面向全国公开招聘市场营销、经营管理、房地产和机械电子等20个专业的400余名中高级人才。除了高学历、高素质的中高层专业人才和经营管理人才外，一些不受学历、职称限制的高级技工人才也成为本次招聘会上的一大招贤对象。各类中高级技术人才、经营管理人才和即将毕业的硕、博士生可以携带相关有效证件前去寻找机会。

秘书到副总裁：她用了十年

从秘书到国际品牌的副总裁，这样的晋升或许不是每个人通过努力就可以做到的，但通过都市快报记者这个独家专访，至少我们可以在这个年终，为自己找准一个定位，发掘出自己在晋职方面的潜在优势。

麦姬丽，浪琴表中国区副总裁。现在，浪琴表在内地市场的业绩已经达到全球销量和销售额第一。作为这个庞大销售网络的操盘手，麦小姐年纪三十出头，并非毕业于名校，也没有学过流行的MBA，她的第一份工作更是和许多OFFICELADY一样，做秘书。

从秘书到副总裁，她一共只服务过两家企业。职场经历可谓非常简单。

从秘书做起：晋升的一条捷径

我不是说做秘书是惟一晋升的捷径，但我确实是这样走过来的。

中学毕业后，我就进了秘书学院，两年后毕业。找工作也很顺利，我把资料放到职业介绍中介，很快就有人通知我面试，接着就上班了。

在很多人眼里，秘书就是文书。接接电话，整理资料，不需要太多的创造性。不少女性就是这样看待自己的工作，所以丢失了许多升职的机会。

做秘书这一项，你可以在不同的行业里工作，这样可以让你学到许多东西。当你对不同的行业有了了解，自己也尝试过和各类行业的人打交道，你才有可能发现哪个工作才是你真正合适做的。找准自己最适合的事业，你就有动力去进步。

作为一名秘书，我给自己的任务是，帮助老板把事业做得更好，帮助整个团体顺利工作。

如果你是在这样努力的话，秘书的职位就为你提供了一个有利的机会，你比其他同事有更多机会接近老板，较其他同事，你就多了让老板见到才华的机会。然后，在合适的时机，老板自然就会给你新的发展机会。

我能有今天，也是因为我做第一份秘书工作时，和老板合作得非常好，然后他有机会去“浪琴”发展，就把我带到这个大企业。

只要你是认真的人，别人一定会给你机会发展。后来，我的老板把我作为第一个派往内地市场的“小兵”，从那时起，其实我已经从秘书的工作中转行到销售和公关策划方面了。

点评：“秘书的空间可以很大也可以很小”秘书等于晋职的捷径吗？同样曾就职于某大型企业秘书，现为一家大型媒体负责人的L先生认为：“秘书的空间可以很大也可以很小。”如果缺乏主动性和创造性，从事秘书这一行，会让自己的工作和晋升空间越来越小，最后只能是打理老板的时间表，整理文件。

但如果懂得珍惜向老总们学习的机会，学习他们的经商之道处事方法，同时又有表现自己才华的天时地利，你会有无穷的进步空间。

中西合璧是我的另一个法宝

麦小姐有一个中西合璧的家庭背景。她是欧亚混血儿。她认为这是她成功的另一个法宝。

因为从小的家庭教育就使她在处理各种事务时，既懂得中国方式，也能准确地掌握欧洲人的风格。不论在哪一区域工作，都不存在交流困难和意识上的隔阂。

点评：外语好还不够麦小姐能说英语和中文，这样的优势许多职场人都具备。但会说一国语言，同时深入了解不同国情的人在经商处世上的差别与喜好，做事才能有的放矢。

真诚比学历更重要

麦小姐非常直爽。当我夸她工作这么辛苦，脸色还这么好时，她快乐地要从沙发上跳起来了：“涂出来的，全是涂出来的。你不信也可以试试啊，想脸色多好就多好。”

想让自己的职位不断攀高，麦小姐觉得，真诚比学历更重要。

只有真诚的人，才能和团队有很好的协作精神，才会为团队的进步作出努力。一个团队的人性格可以不同，但一个共同点是“真诚”。你对企业很真诚，这是别人很容易看到的优点，也是很难以伪装的优点，有了对企业的热爱与真诚，加上你的专业能力，你不想晋升都难！

点评：要升职的第一品德是善良。对别人多些关心理解，对企业多些忠诚，你的人际环境和工作空间就会很大很舒服。

得到晋升，还要记住自己的理想

“你已经在一个很高的职位，而且做得非常好，你会想到离开这个企业吗？”

如果你不爱你的企业，你一定不会是好的员工。我今天热爱“浪琴”这个企业，就是觉得在这里工作，和大家共事，甚至是在北京吃“拍黄瓜”，这些都和我心目中理想的标准一致，我会这样做下去。

如果有一天我选择离开，肯定不是因为其他企业给我更高的薪金，一定是我对自己的生活或是事业有了新的理想。

点评：一个企业的发展和你自己的理想相符合，这是最完美的一种结合。你会不断有活力和激情，就像和你的企业在谈一场恋爱。当然是你好我也好。

但要不断地晋升，就必须随时保持这种吻合性，如果开始出现分离，这也很正常，每个人在不同阶段会有不同的生活理想，那你就要重新设计自己的发展方向。

附赠阅读：麦小姐面试的杀手锏

麦小姐做了副总裁以后，在选择新员工时，最最看重的，还是做人要真诚。怎样找到真诚的人？或是怎样判断应聘者的真诚度。麦小姐告诉我，她有三个法宝级问题：

给我五个你的优点；

给我五个你的缺点；

给我五个我必须录用你而不是其他人的原因。

点评：L先生认为，这三个题考的是应聘者的逻辑性。如果三个问题回答得有条理，是个不可多得的人才。而在第三题中存在着一些小陷阱，因为被问者应该不知道其他应聘者的情况。

不管怎么说，这三个题目有许多相关联相矛盾的地方。即使仅仅在数量上答完这三题，如果你有部分“大话”，就会很难自圆其说。

你说呢？不妨试试回答一下。为晋升提前做个模拟考！

职场人心理减压

 

    成山的事务，无时不在的风险压力，上司的斥责，家庭的不如意，所有办公一族每天总觉心烦意乱，不少白领由此患上了各类心理疾病，医治此病良方关键还在于你自己，办公室一族不妨试试如下10条减压法：

　　别把情绪带回家。工作是工作，家庭是家庭，把工作上的情绪带回家里，无由来地对家人一通暴喝，除加重口舌之争和矛盾激化外，别无他用。

　　保持微笑。每天微笑多一点，每天快乐就多一点，一件挺难的事儿，一个微笑，好像简单许多，微笑还可互相感染，合作者从微笑中也变得自信起来。

　　幽他一默。幽默是催化剂，各种压力经其润滑，就变得顺畅多了。

　　忘掉不快。这是列宁的工作方式之一，目前仍为全球许多优秀企业家所沿用。想一下不快之事，马上忘掉，只想好事儿，饱满的情绪可使你在接下来的工作中精神抖擞，体会乐趣。