商业地产开发商业运作一般流程
第一阶段 项目规划阶段
一、项目开发设想的提出：项目开发的总体设想，从宏观上考察项目开发建设的必要性，并初步分析项目开发建设的可能性。
1、项目开发的理由和依据；
2、开发建设方案、建设地点、销售方向的初步设想；
3、建设条件、协作关系；
4、投资估算和筹资设想；
5、建设进度的估计；
6、经济效益和社会效益的初步估计
7、项目投资的可行性研究
8、明确可行性分析的目的，制定工作计划，并收集与项目有关的资料和数据
二、市场调查研究
1、地方宏观经济调查研究
2、城市规划调查研究
3、竞争环境调查研究
4、项目立地调查研究
5、消费者调查研究
6、经营者调查研究（主力店、次主力店、基础经营者）
7、投资者调查研究
8、市场营销推广现状调查研究
三、项目商业定位规划
1、消费群分析：确定目标客户
a）定性分析：消费习性
b）定量分析：区分需求状况
2、竞争对手分析
a）区分分析对手：对应差异性分析
b）综合评价对手：测定对手未来定位目标
3、市场细分
a）区域商业结构分析
b）细分消费客户群
c）寻求市场空白
4、商城特色定位
5、功能及分区定位
a）竞争对手功能及分区定位对比
b）消费者购买习惯
6、规模定位
a）需求吸收能力
b）开发企业实力和目标
c）以合理为原则
7、初步价格定位
a）经济走势分析
b）竞争对手价格分析
c）合理的利润回报率
8、营销战略定位
a）营销方式
b）广告策略
四、经济效益评价
1、明确开发项目的投资成本和资金来源、经营费用、租售收入及税金、自首利润等财务数据。
2、进行财务评价，分析项目的经济合理性和可行性，并对各种不确定风险进行评估。
五、土地使用权获得：商业配合
六、部分主力店招商提前展开
1、部分主力店对建筑结构及配套设施具有特殊要求，提前展开，便于对建筑设计进行修改
2、为迅速提高项目的知名度服务
3、为促进销售服务，为提升基础经营者对项目的关注度服务
七、工程勘察及规划设计：商业配合
1、为建筑设计单位提出基础市场角度的合理化建议。
2、最大限度的保证设计方案的市场准确度。
第二阶段 项目筹备阶段
一、 招商准备
1、 筹备期运营战略及投入预算方案的制定
2、 收集商户资源，建立商户资源数据库
3、 筛选优化组合招商对象
4、 确定最终商规定案，铺位分割组合
5、 确定招商条件：合作方式、期限、价格体系、合作版本等
6、 主力店、次主力店洽谈、签约
7、 招商资料准备，人员培训
二、 企划推广
1、 项目全程企划推广策略及投入预算方案的制定
2、 项目平面系统视觉表现设计及应用设计
3、 项目主题概念的深度挖掘与设计阐释
4、 项目核心竞争力的挖掘提炼与设计阐释
5、 推广媒介的优选组合与新媒介的开发
6、 项目推广活动的组织召开：新闻发布会、推介酒会、招商成果发布会、政府联谊会、业界高峰论坛等。
7、 招商信息的发布
8、 招商成果的对外发布
9、 利用可利用渠道做项目推广
10、 根据项目需要做应时推广
三、 招商展开
1、招商阶段性目标确定及任务分解
2、重点招商对象确定与跟进落实、接洽、招商、签约
3、基础商户的接洽、招商、签约
4、已签约商户的铺位确认与平面图纸出具
5、已签约商户的形象效果图及装修方案的确认
6、及时跟进督促已签约商户进场装修
7、商户装修验收
四、 开业筹备
1、 组织架构及管理体系建设，人员招聘培训
2、 开业企划方案的制定及商户配合措施出台
3、 督促商户及时准备开业商品，上货陈列
4、 协调商户配合开业企划活动
5、 卖场开业气氛的布置
6、 项目开业，企划活动展开执行
第三阶段 后期运营阶段
一、 商户管理
1、 商户信息资料的管理
a） 现有商户管理
b） 目标潜在商户管理
2、 现有商户经营特色及现状综合评估
二、 中短期调整方案
1、 制定中短期经营目标及市场形象定位发展目标
2、 根据商户经营情况和商场未来目标筛选现有经营商户，优胜劣汰
3、 引进新商户资源
三、 商业形象塑造
1、 经营理念
2、 经营活动
3、 视觉信息传递
四、 营销策略
1、 广告宣传策略：
a) 吸引人流，提高知名度；
b) 扩大影响力，树立良好形象；
c) 引导消费。
2、 氛围体验策略：
a) 营造氛围；
b) 提供优质服务。
3、 商品促销策略：
a) 增强对顾客的吸引力；
b) 提高客流量；
c) 促进商品销售。
五、 营销组合
1、 调研
a) 定期了解调查消费者的情况：来源、结构、停留时间、购买目的
b) 定期了解各时段、各楼层、各区间的人流互动和消费情况
c) 了解商户的经营状况、信息、意见等
d) 调查了解竞争对手的经营状况、经营策略，关注新的竞争对手
e) 根据实际情况和不同时间调研数据的变化特征，全面评估商场的经营现状
2、 确定营销目标
a) 树立商业形象
b) 提高服务水平
c) 增强购物氛围对顾客的吸引力
d) 维护顾客的忠诚度
e) 刺激顾客消费，提高营业额
3、 营销计划制定和实施
a) 年度目标和计划
b) 季度目标和计划
c) 月度目标和计划
4、 效果评估
六、物业管理
1、 工程设备管理
a) 水电
b) 空调
c) 电梯
d) 消防
2、 二次装修管理
3、 安全管理
a) 日常安防治安管理
b) 消防管理
4、 环境卫生管理
a) 保洁
b) 绿化
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